tại bối cảnh ngày càng nhiều dự án Bất động sản ở Việt Nam tham gia giao dịch dưới hình thức ký quỹ, việc bổ sung thêm quy định cụ thể ràng buộc giữa các bên là điều cấp thiết...
Tiến sỹ Cấn Văn Lực - chuyên gia Ngân hàng, Phó tổng giám đốc Ngân hàng BIDV.
TUẤN SƠNở bối cảnh ngày càng nhiều dự án BDS trong Việt Nam tham gia giao dịch dưới hình thức ký quỹ, có lẽ, việc tăng cường quản lý kiểm soát, bổ sung thêm quy định cụ thể ràng buộc giữa những bên là điều cần thiết để bảo đảm an toàn ở mức cao nhất cho người dùng nhà hiện nay.
Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi 1 khoản tiền hoặc tài sản giá trị vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ. Thủ tục gửi và thanh toán thực hiện theo quy định của ngành ngân hàng.
Theo quy định ở Khoản 4 Điều 16 Luật kinh doanh Bất động sản quy định, các hành vi bị cấm bao gồm: Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua Bất động sản hoặc bên góp nguồn tài chính kinh doanh Bất động sản. Nếu chủ đầu tư huy động/chiếm dụng vốn trái phép thì phải có hành vi khai thác vốn.
Vì nguyên nhân này, trường hợp giao dịch ký quỹ, đơn vị đầu tư không khai thác vốn vì tiền được phong tỏa ở tài khoản ngân hàng sẽ không coi là hành vi chiếm dụng cũng không huy động vốn trái phép.
Tiến sỹ Cấn Văn Lực - chuyên gia Ngân hàng, Phó tổng giám đốc Ngân hàng BIDV, cho biết: “Thông lệ quốc tế là khách muốn mua gì thì phải đặt cọc để có quyền ưu tiên mua dự án khách muốn. Hợp đồng ký quỹ cũng là 1 hình thức đặt cọc thì không sai về luật. Về phía ngân hàng, khi tham gia hợp đồng đó những ngân hàng cũng tuân thủ những quy định về pháp luật của ngân hàng”.
Bên cạnh quy định đối với các chủ đầu tư không được phép thực hiện để huy động vốn trái phép, luật pháp cũng quy định cụ thể các điều kiện mở bán của 1 dự án.dự án Grand nest city, dự án River panorama
Theo Hội Môi giới BDS, những chủ đầu tư đều phải tuân thủ quy định về luật, còn ngoài phạm vi này, các hoạt động khác CĐT hoàn toàn được phép sáng tạo, linh hoạt đưa ra giải pháp riêng để giới thiệu tin tức sản phẩm 1 phương pháp hiệu quả nhất, không cần chờ đến khi chào bán mới bắt đầu ra mắt.
bằng hợp đồng ký quỹ, các chủ đầu tư có thể thăm dò nhu cầu sức mua của sản phẩm, từ đó chủ động được kế hoạch buôn bán, đoán định được lượng cư dân có thể mua bán, làm cơ sở triển khai chính sách giá, tránh những rủi ro về đầu cơ, mua nhà ảo.
Ông Trần Như Trung - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Nam Cường, đánh giá: “Công cụ nào cũng có cái hay của nó, vấn đề là chúng ta áp dụng thế nào và kiểm soát nó thế nào”.
Với số tiền ký quỹ ở những giao dịch BDS trong VN hiện dao động 10-20%, không quá không ít so với tổng giá trị hợp đồng, theo những chuyên gia, mức đó là an toàn đối với khách hàng nhà. Tuy nhiên, để có các quy định ràng buộc rõ ràng về mặt pháp lý, cần có sự chỉnh sửa bổ sung và hoàn thành tại luật.
Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đề xuất: “Mặc dù ở điều khoản tài khoản được phong toả, an toàn cho người mua và người bán. Nhưng nếu dự án không đủ điều kiện để bán thì việc xảy ra tranh chấp kiện tụng có thể có. Tại hợp đồng cần bổ sung thêm điều khoản có thoả thuận trong trường hợp bên bán không thực hiện cam kết thì phải có sự thoả thuận giải pháp nhằm công thông qua quyền lợi giữa hai bên. Cần thiết phải hạn chế được hai điểm trên về khống chế quy định mức tiền ký quỹ và bổ sung chế tài bảo vệ khách hàng nhà”.
Luật sư Bùi Quang Hưng - Đoàn luật sư thành phố Thủ đô cũng xem, khách hàng khi đồng ý ký quỹ đặt giữ chỗ, cần phải yêu cầu đơn vị đầu tư xác định thời điểm mở bán dự định tránh trường hợp thời điểm chào bán bị kéo dài. Về phía các cơ quan quản lý Nhà nước, cần sớm có động thái tích cực, đánh giá đánh giá xét ở vòng một vài tháng hoặc chậm nhất 6 tháng về việc ban hành điều chỉnh quy định mới để bảo đảm phía người mua nhà họ yên tâm theo hình thức như thế. Về phía ngân hàng, phải có quy định, quản lý kiểm soát cam kết sẽ trả lại tiền cho người mua nhà nếu hợp đồng bị phá vỡ.
Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi 1 khoản tiền hoặc tài sản giá trị vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ. Thủ tục gửi và thanh toán thực hiện theo quy định của ngành ngân hàng.
Theo quy định ở Khoản 4 Điều 16 Luật kinh doanh Bất động sản quy định, các hành vi bị cấm bao gồm: Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua Bất động sản hoặc bên góp nguồn tài chính kinh doanh Bất động sản. Nếu chủ đầu tư huy động/chiếm dụng vốn trái phép thì phải có hành vi khai thác vốn.
Vì nguyên nhân này, trường hợp giao dịch ký quỹ, đơn vị đầu tư không khai thác vốn vì tiền được phong tỏa ở tài khoản ngân hàng sẽ không coi là hành vi chiếm dụng cũng không huy động vốn trái phép.
Tiến sỹ Cấn Văn Lực - chuyên gia Ngân hàng, Phó tổng giám đốc Ngân hàng BIDV, cho biết: “Thông lệ quốc tế là khách muốn mua gì thì phải đặt cọc để có quyền ưu tiên mua dự án khách muốn. Hợp đồng ký quỹ cũng là 1 hình thức đặt cọc thì không sai về luật. Về phía ngân hàng, khi tham gia hợp đồng đó những ngân hàng cũng tuân thủ những quy định về pháp luật của ngân hàng”.
Bên cạnh quy định đối với các chủ đầu tư không được phép thực hiện để huy động vốn trái phép, luật pháp cũng quy định cụ thể các điều kiện mở bán của 1 dự án.dự án Grand nest city, dự án River panorama
Theo Hội Môi giới BDS, những chủ đầu tư đều phải tuân thủ quy định về luật, còn ngoài phạm vi này, các hoạt động khác CĐT hoàn toàn được phép sáng tạo, linh hoạt đưa ra giải pháp riêng để giới thiệu tin tức sản phẩm 1 phương pháp hiệu quả nhất, không cần chờ đến khi chào bán mới bắt đầu ra mắt.
bằng hợp đồng ký quỹ, các chủ đầu tư có thể thăm dò nhu cầu sức mua của sản phẩm, từ đó chủ động được kế hoạch buôn bán, đoán định được lượng cư dân có thể mua bán, làm cơ sở triển khai chính sách giá, tránh những rủi ro về đầu cơ, mua nhà ảo.
Với số tiền ký quỹ ở những giao dịch BDS trong VN hiện dao động 10-20%, không quá không ít so với tổng giá trị hợp đồng, theo những chuyên gia, mức đó là an toàn đối với khách hàng nhà. Tuy nhiên, để có các quy định ràng buộc rõ ràng về mặt pháp lý, cần có sự chỉnh sửa bổ sung và hoàn thành tại luật.
Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đề xuất: “Mặc dù ở điều khoản tài khoản được phong toả, an toàn cho người mua và người bán. Nhưng nếu dự án không đủ điều kiện để bán thì việc xảy ra tranh chấp kiện tụng có thể có. Tại hợp đồng cần bổ sung thêm điều khoản có thoả thuận trong trường hợp bên bán không thực hiện cam kết thì phải có sự thoả thuận giải pháp nhằm công thông qua quyền lợi giữa hai bên. Cần thiết phải hạn chế được hai điểm trên về khống chế quy định mức tiền ký quỹ và bổ sung chế tài bảo vệ khách hàng nhà”.
Luật sư Bùi Quang Hưng - Đoàn luật sư thành phố Thủ đô cũng xem, khách hàng khi đồng ý ký quỹ đặt giữ chỗ, cần phải yêu cầu đơn vị đầu tư xác định thời điểm mở bán dự định tránh trường hợp thời điểm chào bán bị kéo dài. Về phía các cơ quan quản lý Nhà nước, cần sớm có động thái tích cực, đánh giá đánh giá xét ở vòng một vài tháng hoặc chậm nhất 6 tháng về việc ban hành điều chỉnh quy định mới để bảo đảm phía người mua nhà họ yên tâm theo hình thức như thế. Về phía ngân hàng, phải có quy định, quản lý kiểm soát cam kết sẽ trả lại tiền cho người mua nhà nếu hợp đồng bị phá vỡ.
